Günümüzde kiraya veren ve kiracı arasında çeşitli problemlere neden olan tahliye süreci, duruma ve şartlara göre değişkenlik gösterip, her iki taraf için de hak kaybına sebebiyet vermektedir. Bu yazımızda kira sözleşmesinin taraflarca sona erdirilmediği durumlar hariç, kiraya veren yönünden tahliye sebepleri hakkında bilgi vereceğiz.
1. KİRAYA VERENİN KENDİSİYLE İLGİLİ NEDENLERE DAYANARAK SÖZLEŞMEYİ SONA ERDİRDİĞİ HALLER
a) Kiraya Verenin Konut (Mesken) ve İşyeri İhtiyacı Sebebiyle Sözleşmeyi Feshi
Türk Borçlar Kanunu’nun konut ve çatılı işyeri kiralarına ilişkin 350/b.1 maddesi gereğince, kiracı kendine düşen borçları düzenli biçimde yerine getirse ve kira sözleşmesinin koşullarına uysa bile, kiraya veren, meskeni veya işyerini, kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu ya da kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu kişiler yararına kullanmak üzere, kira sözleşmesi süresinin sonunda boşaltması için kiracı aleyhine tahliye davası açabilir.
İhtiyaç sebebiyle tahliye davası kira sözleşmesinin bitiminde açılabilir. Davanın, belirli süreli kira sözleşmelerinde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açılması gerekir.
b) Kiraya Verenin Taşınmazı Yeniden Yapma ve Onarma Amacıyla Kiracıyı Taşınmazdan Çıkarma Yetkisi
Türk Borçlar Kanunu’nun 350/b.2 maddesi gereğince, kiraya verenin taşınmazda yapılacak olan onarım, değiştirme ve genişletme için sözleşmeyi sona erdirebileceği düzenlenmiştir. Yapılacak olan onarım ve yapımın önemli ve esaslı ölçüde olması gerekir. Kiracı çıkmadan da yapılabilen ve kiracının oturmasını olanaksızlaştırmayan durumlarda bu yola başvurulamaz.
Önceden bir bildirimde bulunmaksızın bu nedene dayanan tahliye davasının, sözleşmenin bitiminden itibaren bir ay içinde açılması gerekir. Bir aylık süre belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde ise fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde dava açılmalıdır.
c) Yeni Malikin Gereksinimi Sebebiyle Tahliye
Türk Borçlar Kanunu’nun 310/1 maddesi hükmünce, sözleşmenin kurulmasından sonra kiralanan herhangi bir sebeple el değiştirirse, yeni malik mevcut kira sözleşmesinin tarafı olur. Yasa koyucu, kiracıyı korumak amacıyla TBK’nın 351. maddesince düzenlemeye gitmiştir. Buna göre taşınmazın mülkiyetini kazanan yeni malik, eğer taşınmazı kendisinin, eşinin, altsoyunun, üstsoyunun konut yada işyeri gereksinimi için kullanacaksa, ancak o zaman kiracıyı taşınmazdan çıkarabilir.
2. KİRAYA VERENİN KİRACIYLA İLGİLİ NEDENLERE DAYANARAK SÖZLEŞMEYİ SONA ERDİRDİĞİ HALLER
a) Kiracının Çıkacağını Bildirdiği Halde Mülkten Çıkmaması
Kiracı, kiralananı belirli bir tarihte ayrıca mülk sahibinin ihtarına gerek kalmadan boşaltacağını önceden yazılı olarak bildirmişse ve buna karşın taşınmazdan çıkmamışsa, kiraya veren bu nedene dayanarak kiracıyı taşınmazdan çıkarabilir. Kiracının verdiği taahhüdün yazılı olması halinde mülk sahibi, icraya başvurmak ya da dava açmak suretiyle kiracıyı çıkartma hakkına sahiptir.
b) Kiracının Kira Borcunu Ödememesi Halinde İki Haklı İhtar Almış Olması
Kiracı, bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde kira süresi içinde; bir yıl ve daha uzun süreli kira sözleşmelerinde ise bir kira yılı veya bir kira yılını aşan süre içinde kira bedelini ödemediği için kendisine yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulmasına sebep olmuşsa mülk sahibi, sözleşmesini sona erdirebilir. Bu nedene dayanan tahliye davasının kira sözleşmesinin bitiminden başlayarak bir ay içerisinde açılması gerekir.
c) Kiracının Aynı İlçe veya Belde Sınırları İçerisinde Kendisinin veya Birlikte Yaşadığı Eşinin Adına Kayıtlı Oturulabilecek Konutunun Olması
Kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin aynı ilçe veya belde belediye sınırları içinde oturmaya elverişli bir konutu bulunması durumunda kiraya veren, kira sözleşmesinin kurulması sırasında bunu bilmiyorsa, sözleşmenin bitiminden başlayarak bir ay içerisinde sözleşmeyi dava yoluyla sona erdirebilir. Kiracının ya da birlikte yaşadığı eşinin adına kayıtlı olan konutta o anda bir başkasının oturuyor olması, tahliye davası açmaya engel değildir.